• “金九”遇冷 “銀十”也將落空?
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-09-23  /  瀏覽:127 次  /  

機構數據顯示,截至9月17日,9月北京新建商品住宅及二手房簽約套數環比同比均下調。圖/視覺中國

“金九”已經過半,多城新房、二手房整體成交疲軟;業內專家預測,今年將不會出現“金九銀十”

“金九銀十”本是開發商的傳統營銷節點,通過加大推盤量、促銷力度以實現快速銷售,但是近兩年,“金九銀十”成色明顯不足,尤其今年,“金九”已經過半,各項數據顯示,多城新房、二手房整體成交疲軟。業內專家表示,預計2019年將沒有“金九銀十”,而北京樓市的“金九銀十”或將是近幾年最差的。

1多城新房成交下降

根據上海易居房地產研究院監測的35個典型城市樓市數據顯示,2019年9月上半月,新建商品住宅成交面積相比8月上半月環比下降7%,同比去年下降7%。

分城市來看,2019年9月上半月,上海易居房地產研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降7%,同比下降14%;16個二線城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降8%,同比下降2%;15個三四線城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降3%,同比去年同期下降16%。分析顯示,三四線城市2018年成交最火熱,購買力透支嚴重,也是今年以來降溫最快的城市,在三類城市中同比降幅最大。

上海易居房地產研究院研究員沈昕表示,35城新建住宅成交面積相比8月上半月和去年同期都下降,今年“金九銀十”開局階段樓市遇冷。而且與8月上半月和去年同期相比,成交下降的城市多于成交增長的城市,這說明大部分城市并沒有出現預期中的“金九銀十”現象。

諸葛找房監控的10個重點城市樓市數據顯示,2019年第37周(2019年9月9日-9月15日)新建商品住宅成交套數為18786套,環比上周微漲0.1%。“金九”已經過半,新房市場成交量并未有明顯上漲。

具體到北京房地產市場,根據中原地產統計數據顯示,截至9月17日,9月份北京新建商品住宅簽約1640套,二手房住宅簽約5831套,環比同比均出現下調。尤其是中秋小長假期間,并未明顯刺激購房需求,北京新建商品房住宅簽約101套,而2018年同期是309套。上海、廣州、深圳等中秋小長假的新建商品住宅成交數據也有明顯下調。

在業內人士看來,有網簽數據滯后的原因,并不代表市場當下真實的簽約狀況,但整體來看,全國一二線城市樓市告別金九已成定局。

2促銷難掩疲軟態勢

對于金九開局遇冷,中原地產首席分析師張大偉分析認為,多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象,在2019年上半年部分區域出現了小陽春,但隨后樓市逐漸回落,熱點城市開始下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。

從2019年8月份的數據可以看出端倪。9月17日,國家統計局公布了2019年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。8月份,共有55個城市新建商品住宅價格出現環比上漲,相比7月份的60城減少5個;二手房方面,8月份銷售價格上漲城市為43個,比7月份減少5個。值得關注的是,這也是二手房價連續3個月出現20城下跌的情況,說明了樓市下調趨勢早已出現,其中四個一線城市8月份二手房價同比下降0.2%,是去年6月以來的首次轉降。

另一份數據顯示,從今年4月份開始,我國的房地產開發投資增速連續5個月下滑。國家統計局數據顯示,2019年1-8月份,全國房地產開發投資84589億元,同比增長10.5%,增速比1-7月份回落0.1個百分點,其中,住宅投資62187億元,增長14.9%,增速回落0.2個百分點。

事實上,雖然早已意識到金九銀十成色不再,仍有不少房企選擇加大推盤量并推出不同程度的折扣促銷動作,以刺激購房需求帶動銷售增長,此舉是否有效?

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,降價促銷在不同項目上的效果不同,一方面和降價的幅度相關,目前北京很難出現大幅降價的新房項目;另一方面和區域內項目的同質化相關,北京限競房聚集區域的房價下降難度較大,但總體來看,降價對于成交的帶動將起到正向作用。

但是,諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為,降價或打折促銷力度較大的多為邊角樓或者采光不好的房屋,并不會帶動整體成交。

3成交量難明顯增長

在張大偉看來,“金九”遇冷,另一個原因是樓市調控持續影響房地產市場。

中原地產統計數據顯示,2019年1-8月,全國出臺房地產調控政策高達367次,相比2018年1-8月份的315次上漲了17%,累計次數刷新了房地產調控紀錄。

尤其是7月30日,中央政治局召開會議強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。中央定調樓市調控走向,體現了控制房價上漲、確保房地產平穩健康發展的決心,年內政策松綁的可能性微乎其微。

同時,央行會議要求保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房。據媒體報道,監管正在嚴查信用卡資金流入樓市情況,包括境內房地產類商戶、房產相關契稅等。檢查范圍涉及信用卡與房地產相關的多個業務類別,包括住宅與商業地產開發、房地產代理和經紀、房地產建筑安裝工程、不動產管理、出租等休假類房地產。與此同時,多家銀行信用卡中心下調房地產類商戶交易限額,并限制在住宅、地產中介等商戶刷卡交易。在業內人士看來,這限制了居民加杠桿的空間。

此外,包括杭州、蘇州、南京等二線城市房貸利率收緊,部分銀行首套、二套房貸利率收緊,上調幅度多為5%,上調后,多個城市首套房貸利率是基準利率上浮20%。

國仕英認為,近兩三年來,房地產市場調控不斷加碼,到今年為止國家及各地調控政策都已處于嚴格態勢,且并未有放松跡象。在此背景下,開發商降價促銷,對樓市的刺激作用也是有限的。今年高壓的調控環境及購房者的觀望情緒濃厚,多重因素影響下,今年的“金九銀十”期望或落空。

沈昕表示,四季度部分房企由于資金面緊張會加大推盤力度,打折促銷現象增多。但在中央的明確表態下,居民對房地產的預期已經發生轉變,成交量難以明顯增長,今年大概率難以出現過去的“金九銀十”樓市盛況。


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