• 一頭豬引發的樓市思考
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-09-09  /  瀏覽:97 次  /  

【環宇雜談】

樓市不一樣,有點集體失靈的感覺,誰來糾正呢?

近期,“二師兄”真正坐上了風口,直躥云端,豬肉價格紀錄被打破,這可急壞了管理部門。隨即,供給和需求兩端雙箭齊發。需求端,補貼、限購、限價等罕見的政策重出江湖,老街坊們仿佛又嗅到了肉票的味道;供給端,生豬“穩產保供”納入“菜籃子”負責制,環保高壓下禁養、限養的規定退出,生豬養殖附屬設施用地15畝的上限取消,鮮活農產品運輸“綠色通道”恢復了。近日,銀監會還推出一個貸款新品種——生豬活體抵押貸款。

甚至,美國“人造肉”代表企業 Impossible Foods稱,明年將進入中國市場;生豬存欄量全球第一,已被河南雙匯收購的美國史密斯菲爾德(Smithfield Foods),開始推出以大豆為基礎的素肉產品。相信,眼花繚亂的一攬子“組合拳”密集布下后,豬肉價格即便還會飆一陣子,但也撲騰不了多久了。畢竟,膳食結構優化,還有替代品,年度人均豬肉需求基本在21公斤上下。再說,近期政策指向生豬存欄和出欄這兩個產能指標,可謂擊中要害。

一個朋友說,豬肉畢竟不是房子,它的需求是穩定的,但供應卻可以無限。但房子不同了,需求無限,供應卻是有限的。這個比喻不恰當,但貌似有些道理。這些年來,樓市一波波的熱潮,不斷滌蕩國人的心底。本來不相信“需求無限”的人,慢慢也就信了。隔壁住著一位教授,筆者屢屢聽到他愛人抱怨:“不知道做那些研究有啥用?還不如聽你的建議,多買套房子。”不久前,教授私下問:聽說最近廣州公寓賣得好,手上有20萬,可以出手買一套嗎?

一致行動的示范效應下,再理性的個體也是渺小的。所以,也就不奇怪,為何“大媽樓市”也瘋狂,因為她們也是拿這個簡單的供求關系來判斷。除了壹號土豬這類,豬肉是均質的,但房子是不均質的。所以,無論什么時候,每個城市大家眼里的“好房子”,永遠是稀缺的。暫不說一線城市上熱搜的那些豪宅,筆者老家的那個中西部三線城市,上了收縮型城市的榜單,但最近親戚告訴我,畢業季剛過,市一中騰出的學位房全漲價了。

即便如此,筆者還是想強調,房子“需求無限、供應有限”,這個剛性預期得扭轉一下了。近期,筆者一位開發商朋友在大灣區某城市推出新盤,本想借著灣區紅利,打響“金九銀十”的開門紅。不成想,周邊競品樓盤搶先一步降價,逼著這位朋友不得不把均價從11000元調到9000元。但即便如此,也只賣了20套。朋友說,真想賣出去,估計得降到9000元以下。為何呢?他們城市公司辦公的這棟寫字樓,3年前只有3家房企,現在TOP30都來了,供應量太大。

原來,樓市給人的感覺,就是需求像太陽能一樣,取之不盡,短缺的是供應。但不知不覺,供應量這個灰犀牛從遠處襲來了。業內經常引用的一個數據是,我國城鎮戶均住房擁有達到1.1套,貌似供求剛好平衡。但是,一位資深的專家說,這個數據沒有把小產權房(據說有70億平米)、自建房、學生宿舍、集體宿舍等算上,也沒有把“在路上的”算上。目前,處于施工狀態的房子就有79億平米,相當于5年的銷售量,已批地但未開工的房子,高達3年的銷售量。

調研發現,很多城市樓市潛在庫存很大,但財政吃緊,還得賣地,后續的庫存留給未來。局部看似理性,但全局非理性。紅利一股腦吃盡的欲望下,所有人被綁在戰車上。于是,需求無限被吹捧,后果成了“皇帝的新裝”。回歸豬肉的問題上,自豪的是,我們成功解決了14億人吃豬肉的問題,但至今無法擺脫上躥下跳的“豬周期”,這次周期來得最猛。重磅政策如此密集,會不會擔心,過一段時間豬肉價格大幅下跌?5年前,樓市從業者都在談“去庫存”,2年前開發商開始“補庫存”。2020年,是不是再談“去庫存”?“豬周期”短,市場靈敏,自發糾錯機制強,跌價利好百姓。但樓市不一樣,有點集體失靈的感覺,誰來糾正呢?

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)


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